Locazione commerciale per uso diverso: inadempimento del locatore per mancata consegna del certificato di agibilità
Nella locazione di immobile per uso diverso da quello abitativo, il locatore è inadempiente ove non abbia ottenuto le autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio, in particolare la sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale. La mancata consegna del certificato di agibilità configura inadempimento contrattuale che può dare luogo alla risoluzione del negozio o porsi come fonte di obbligazione risarcitoria.
Il fatto
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, il locatore assumeva di aver concesso in locazione per uso diverso ad una società un immobile commerciale per un canone mensile convenuto. La conduttrice si era resa morosa nel pagamento dei canoni per un periodo prolungato; il locatore chiedeva pertanto la convalida dello sfratto emettendosi, in caso di opposizione, ordinanza di rilascio.
Nel costituirsi, la società conduttrice eccepiva il difetto di legittimazione attiva e l'inadempimento della controparte, avanzando in via riconvenzionale domanda di risarcimento del danno. Il giudice di primo grado rigettava la richiesta di concessione dell'ordinanza di rilascio e disponeva il mutamento del rito, ritenendo necessario approfondire l'eccezione di inadempimento del locatore in ragione dell'inibizione dell'uso dell'immobile nel periodo di mancanza del certificato di agibilità.
La decisione
La Corte d'Appello di Napoli ha rigettato l'appello del locatore, confermando la sentenza di primo grado che aveva ritenuto legittima la sospensione del pagamento dei canoni per il periodo di mancato godimento dell'immobile.
La Corte ha ribadito che, nella locazione di immobili per uso commerciale, incombe sul locatore l'obbligo di curare l'ottenimento del certificato di agibilità, posto a tutela delle esigenze igieniche e sanitarie nonché degli interessi urbanistici. La mancanza del certificato determina una situazione di inadempimento in ragione dell'inettitudine della cosa a soddisfare l'interesse del conduttore.
La Corte ha rilevato che il certificato di agibilità era stato consegnato alla società conduttrice con circa due anni e mezzo di ritardo, e che nel periodo di inibizione all'uso dell'immobile la conduttrice aveva corrisposto un numero di canoni superiore al numero di mensilità poi richieste a base dello sfratto per morosità, con la conseguenza che non sussisteva alcuna morosità.
Il quadro normativo
La sentenza si allinea al consolidato orientamento della Corte di Cassazione (tra cui Cass. civ., sez. III, n. 13651/2014; Cass. n. 12286/2011; Cass. n. 1735/2011) secondo cui il locatore è inadempiente ove non abbia ottenuto le autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio, ovvero quando le carenze intrinseche o le caratteristiche proprie del bene locato ostino all'adozione di tali atti e all'esercizio dell'attività del conduttore in conformità all'uso pattuito.